USD 73.04
EURO 86.62
Лидеры
20.12.2019
Ольга Язовская




Тренды рынка недвижимости 2020: с чем идем в наступающий год «Капиталист» поинтересовался у президента Союза риэлторов Алтая, генерального директора крупного агентства недвижимости «Перспектива24» Дмитрия Дворядкина о том, что произошло с рынком за год и чего ждать в следующем.

Что происходило в 2019 году с рынком недвижимости?

Уходящий год выдался достаточно непростым для сферы недвижимости, рассказывает Дмитрий Дворядкин. Это связано с перестройкой рынка первичного жилья. Самым главным событием 2019 года стало введение эскроу-счетов, которых одновременно и боялись, и ждали. Эксперт рассказывает, что первоначально они вызвали резонанс мнений: многие предрекали, что это – смерть рынка. Однако, как бы их ни боялись, и не сомневались в том, что они будут внедрены, с 1 июля 2019 года эскроу-счета появились на российском рынке недвижимости.

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома. Они будут переданы застройщику только после того, как он исполнит все свои обязательства перед дольщиком.


Дмитрий Дворядкин
Президент Союза риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Перспектива24»
«Сегодня все больше и больше проектов строится с эскроу-счетами. Пока ничего смертельного для рынка не произошло. Может быть еще рано делать конкретные выводы. Однако передовые застройщики уже начали так работать и, в принципе, какого-то «криминала» в этом не видят»

Разумеется, все новое вызывает определенные неудобства, но это дело времени. С момента введения эскроу-счетов прошло полгода, и, как мы видим, рынок недвижимости функционирует в привычном русле: совершаются сделки, выдаются ипотеки и сертификаты. Хотя как раз для застройщиков эти счета – не самое лучшее нововведение, поскольку раньше они кредитовались деньгами дольщиков.

Также есть вероятность, что в скором времени дольщики смогут получать процент с денег, которые находятся на счетах эскроу. Такое нововведение поможет россиянам, участвующим в долевом строительстве, получить дополнительный доход, объясняет Дмитрий.

В связи с этим главным событием 2019-го в сфере недвижимости, весь год можно условно разделить на две части: до первого июля и после.

События до 1 июля 2019 года

  1. Повышение ипотечной ставки

Прошлый год начался с искусственного повышения ипотечной ставки до 11% и выше. Однако через два месяца банки поняли, что это полный провал – сделок в данный период происходило критически мало.

Вскоре корпорации пришли к выводу, что такими темпами попросту не выполнят свой годовой план, поэтому с конца марта они начали придумывать всевозможные акции, чтобы хоть как-то завлечь потребителя.

Ситуация начала улучшаться с начала марта, а в июне достигла своего апогея, поскольку «страшные» эскроу-счета были уже не за горами, и люди торопились с покупкой недвижимости до первого июля.



Дмитрий Дворядкин
Президент Союза риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Перспектива24»
«Казалось, что дальше рынок вообще встанет, но государство было к этому готово. Поэтому сразу с первого июля банки начали снижать ставки. На сегодняшний день они составляют уже 8-8,5%. Это исторический минимум за всё последнее время в России»
  1. Рост спроса на вторичное жилье

Тренд роста спроса на вторичное жилье появился осенью этого года. Значительно увеличились сделки по вторичному рынку и снизились по первичному. Почему это произошло?

— во-первых, много новостроек было раскуплено до первого июля, поэтому сейчас остались только предложения с отдаленным сроком сдачи объектов, что не многим подходит, а нынешняя ставка буквально шепчет покупать жилье как можно скорее;

— во-вторых, рост цены на новостройки, которая увеличилась не менее чем на 20%. Получается, что стоимость квартиры на первичном рынке стала выше, чем на вторичном. Разумеется, что намного легче купить уже готовую квартиру с ремонтом по более низкой стоимости и в этот же день получить от нее ключи, чем приобретать жилье в строящемся доме под отделку, да еще и ждать срока сдачи за стоимость выше. Естественно, что перекос случился в сторону «вторички», утверждает Дворядкин. Это подтверждают и данные Росреестра.



Дмитрий Дворядкин
Президент Союза риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Перспектива24»
«Основные моменты 2019 года вот такие: мы боялись до первого июля, что рынок встанет. После первого июля поняли, что ничего страшного не произошло, поэтому теперь наверстываем все, что провалили в первом полугодии. Мы уже заполнили свои пробелы, застройщики тоже догоняют. Единственные, кто пока провисают – это банкиры. Вот у них пока планы недовыполненные, но есть еще две недели до конца года, и, скорее всего, они свой план тоже выполнят»

Чего ждем от 2020 года?

Эксперт прогнозирует, что глобальных потрясений, как, например, при переходе на эскроу-счета, не ожидается. Год должен быть достаточно спокойным, без рывков, резких взлетов и падений, но при этом с растущей скоростью.

Некоторые аналитики предрекают, что спрос все-таки упадет. Однако Дмитрий Дворядкин развеял это мнение конкретными фактами:

  1. Ипотека достигла своего исторического минимума. Снижение ключевой ставки в декабре подтверждает то факт, что ипотека и дальше будет сокращать процент (на прошлой неделе Центробанк установил ключевую ставку до 6,25%). Сокращение ставки ЦБ — это сигнал для банков давать более «дешевые» деньги.

Рынок недвижимости в нашей стране занимает второе место после рынка нефти и сейчас он вызывает особый интерес. В частности, после того, как туда пришли банкиры, которые покажут, как работать с бизнес-подходом, а не просто строить ради того, чтобы строить.

«Не пытайтесь продавать, что производите, а производите то, что сможете продать» — главный принцип маркетинга и его же придерживаются банкиры, утверждает Дмитрий. Они предлагают действовать от обратного: то, что точно продастся – строим, не продастся – не строим.



Дмитрий Дворядкин
Президент Союза риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Перспектива24»
«На следующий год снижение процентных ставок по ипотеке будет однозначно»
  1. Запуск новых видов ипотек. Так по Дальнему Востоку уже запущено жилищное кредитование под 2%. С марта 2020 года появится сельская ипотека под 3%.

— К 2024 году Алтайскому краю нужно сдавать примерно один миллион квадратных метров жилья в год. Однако многие считают, что это невыполнимая задача. Но здесь есть скрытый резерв – это малоэтажки, о которых государство говорит прямо. Если брать показатель 2019 года, то примерно половина сданного жилья – это малоэтажки (строительство коттеджей) и половина – это многоэтажные дома. Планируется, что за счет ипотеки на селе начнется активное строительство нового жилья, что даст определенный объем квадратных метров. За это время перестроятся многоквартирные дома и уйдут неэффективные игроки. Вместо них появятся те, кто сможет подстроиться под новые реалии. Поэтому однозначно будет рост количества сделок.

  1. Национальные проекты:
  • Доступная ипотека

Сейчас наше государство создает всевозможные формы поддержки жителям страны для приобретения жилья, общая сумма которых уже составляет 1,7 млн руб. Для нашего региона – это немаленькие деньги. Господдержки направлены на стимулирование, в первую очередь, рынка недвижимости. Поскольку большинство средств уходит, все-таки, на улучшение жилищных условий. Государство заботиться как об этом факторе, так и о том, чтобы рынок рос и развивался.

Виды господдержек для улучшения жилищных условий:

— Материнский капитал за второго в размере 453 тыс. рублей;

— Право на льготную ипотеку со ставкой 4,5% годовых на приобретение жилья в новостройке при рождении ребенка после 1 января 2018 года.

Если семья сначала купила новостройку, а потом родился ребенок, то кредит можно рефинансировать. Цель, которой руководствуется государство – стимулировать к покупке нового жилья.

— Отцовский капитал за рождение третьего ребенка до 450 тыс. рублей;

Отцовский капитал – форма господдержки для погашения ипотеки при рождении третьего и последующего ребенка в семье. Он несколько отличается от материнского: во-первых, выдается не сразу после рождения ребенка, а только предоставляет право воспользоваться, во-вторых, сумма составляет не 453 тыс. руб., как при материнском, а ДО 450 тыс. руб. При его получении можно взять определенную сумму и использовать ее только один раз.

— Губернаторский капитал — 55 тыс. руб. и земельный участок до 12 соток;

— Льготы многодетным семьям.

  • Комфортная городская среда

Согласно этому проекту, в городах должна создаваться благоприятная, удобная, качественная и доступная среда. Пока Барнаул в этой сфере отстает. Однако сейчас активно решаются проблемы парков, например, «Изумрудного».



Дмитрий Дворядкин
Президент Союза риэлторов Алтая, генеральный директор агентства недвижимости «Перспектива24»
«Лично я хочу, чтобы парк «Изумрудный» стал местом притяжения эко-формата, не для каких-то мероприятий, а именно – тишина, птички, зелень. В Барнауле, к сожалению, таких парков нет. Хочется видеть Барнаул комфортным, чтобы было тихое, спокойное пространство для прогулок с семьей, поскольку аттракционов у нас итак хватает»
Резюме

По мнению президента Союза риэлторов Барнаула и Алтая Дмитрия Дворядкина, главными трендами в сфере недвижимости в 2020 году станут

- снижение ипотечных ставок;

- увеличение спроса на недвижимость;

- рост количества сделок на рынке жилья;

- увеличение доли малоэтажек;

- развитие инфраструктуры;

- новые способы государственной поддержки.

 

Оставить комментарий

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *