Марина Кулакова на Завтраке с «Капиталистом»: «Происходящее на рынке недвижимости Барнаула можно понять на примере «Большой Медведицы»

Марина Кулакова на Завтраке с «Капиталистом»: «Происходящее на рынке недвижимости Барнаула можно понять на примере «Большой Медведицы»

Статистика подтверждает: строить жилья в Барнауле стали меньше, чем еще пару лет назад. Но все равно много по нынешним временам – выбор большой. Кто-то отложил решение квартирного вопроса «на потом», однако многие барнаульцы готовы покупать сейчас. И самая актуальная тема для них – как сделать правильный выбор, за который ты потом будешь себя хвалить? Как понять, насколько надежен застройщик? Даже так: насколько та или иная строительная компания устойчива в финансовом отношении, с учетом общей ситуации в экономике? Не менее важно понять, можно ли сегодня купить качественное жилье в центре города, но по цене жилья эконом-класса? Опять же с учетом экономической ситуации в стране.

В качестве эксперта рынка мы пригласили на завтрак Марину Кулакову, руководителя отдела новостроек федеральной сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» офис «В Барнауле». Компания «МИЭЛЬ» в августе этого года заключила эксклюзивный договор с застройщиком «Адалин-Строй», в рамках которого в Барнауле реализуется уникальный проект – жилой комплекс «Большая Медведица». Встреча с гостем «Делового завтрака» по традиции состоялась в ресторане «Волна». 

kulakova-2

— Марина, а как специалистами по недвижимости становятся? Ведь вроде бы ни в каком вузе этому не учат…

— Жизнь учит. Если потребуется, она всему научит. И незаметно подведет тебя к тому, что станет твоей любимой работой. Я окончила филфак Алтайского государственного педагогического университета, готовилась стать учителем русского и литературы. Но на последнем курсе задумалась: зарплата маленькая, особенно у начинающего учителя. Всю жизнь перебиваться с хлеба на воду, считать копейки до зарплаты – даже если работа нравится, все равно тяжело. На пятом курсе устроилась операционистом в банк, знакомые помогли. Начинала с приема коммунальных платежей.

— Филологи и с цифрами, получается, могут подружиться?

— Как я сейчас понимаю, филологи умеют все. Но главное, педагогическое направление развивает коммуникативные навыки. Умение общаться – важное качество в работе, это относится практически к любой сфере деятельности. В банках я проработала 10 лет и довольно долго считала, что это — мое. В процессе работы получила второе образование, экономическое, по специальности «Банковское дело».

— Коммунальные платежи – скучно, наверное?

— Я получила хороший опыт и перешла в сектор кредитования. Занималась оформлением ипотечных кредитов. Непосредственно работала с застройщиками – по вопросам аккредитации объектов. Работа с первичным рынком жилья мне всегда была ближе, чем со «вторичкой», казалась интереснее. Вторичный рынок – там все стандартно, достаточно однообразно. Вот квартира – один продает, другой покупает. На первичном рынке все интереснее. Прежде чем речь зайдет о строящемся или уже построенном жилом доме, надо решить массу вопросов, связанных с аккредитацией самого застройщика, изучить предоставленный им пакет документов, на основании которых он ведет строительство. Ты должен знать все о застройщике, понять, насколько он надежен. Ты ведешь дом на всех этапах строительства, в курсе всех нюансов процесса.

И оформление ипотеки на квартиру на вторичном рынке проходит тоже достаточно просто, занимает в среднем от двух недель до месяца – и вот уже заемщик получает квартиру. В случае с новостройками все иначе: ипотечный кредит передается застройщику в рамках договора долевого участия. А права собственности на жилье оформляются уже после сдачи объекта. Банк в этом процессе принимает непосредственное участие. Некоторые мои коллеги, помнится, не любили работать с первичным рынком – много хлопот, считали, и не быстро все как-то. А мне нравилось. Было интересно анализировать, изучать тенденции на рынке недвижимости. В конце концов, смотреть, как дом растет. Возникало такое хорошее ощущение сопричастности чему-то монументальному, серьезному, настоящему — и все это происходит на твоих глазах.

k2

— Строители говорят, банки к ним сегодня ужесточили требования.

— Это не совсем так. До кризиса, года четыре назад, требования к застройщикам были жестче, чем сейчас. Банки требовали готовности дома хотя бы на 30 процентов. Сегодня тоже некоторые банки готовы кредитовать заемщиков на нулевом этапе строительства жилого дома. Но только после тщательной проверки надежности застройщика. Может, они это имеют в виду, говоря об ужесточении требований?

— Вот вы умеете определять, надежен застройщик или не очень. Покупателю это сделать сложнее.

— Поэтому они и приходят к нам. Первые вопросы, которые все всегда задают, придя в офис недвижимости – «А застройщик надежен? Ему можно доверить мои деньги?» Второй вопрос – «Можно ли сегодня покупать квартиру в строящемся доме или надо обязательно дождаться, когда его сдадут?»

— И что вы на это отвечаете?

— Есть несколько параметров, на которые надо обращать внимание. Первое – опыт застройщика. Сколько жилых домов построил? Своевременно ли вводил их в эксплуатацию? Если были задержки по срокам, то по какой причине? Виновата ли в этом строительная компания или на ситуацию невозможно было повлиять?

— В этом специалист-то не сразу разберется, а как это сделать человеку со стороны?

— Да, это достаточно сложно. Данные о финансовой состоятельности застройщика – они далеко не всегда на поверхности. Бывает, надо глубоко копать. Надо уметь искать. Поэтому такую работу лучше поручить специалистам, которым, конечно же, ты доверяешь.

Еще важно понять, насколько устойчива компания. Есть застройщики, для которых строительство жилья – одно из направлений деятельности. Как, например, «Адалин-Строй». Такие компании в общих кризисных ситуациях, как правило, оказываются более устойчивыми. Здесь действует правило дифференциации бизнеса. В этом случае у собственника есть возможность за счет общего капитала выровнять ситуацию в отдельном направлении. Но когда ты только строишь жилье и больше ничего, а в строительной сфере вдруг наступают непростые времена и покупательная способность людей падает – как из такой ситуации выбраться? Дом строится на средства дольщиков, его надо достраивать, а денег не хватает.

k3

— То есть правду о строителях можно узнать только в офисе недвижимости? Но ведь там, скорее всего, предложат то же, что и застройщики.

— Там у вас сначала узнают, чего вы хотите. И, исходя из ваших предпочтений и пожеланий, подберут наиболее подходящие вам варианты. Спросят сначала, что вы хотите купить? Что для вас важно при выборе квартиры? К чему вы привыкли, что вам нравится в своей квартире? Из ответов на эти вопросы у специалиста по недвижимости складывается понимание того, какие условия были бы комфортны для клиента. Поэтому предлагается не все подряд, а то, что нужно этому конкретному человеку. По крайне мере, так и только так поступают в «МИЭЛЬ».

Самому выбирать – да, сложно, не у всех есть возможность объехать отделы продаж всех застройщиков города. По-хорошему, вам надо съездить на стройку, посмотреть, как идет строительство. А вас туда, скорее всего, не пустят и будут правы, посторонним на стройку нельзя. В то же время каждый застройщик заинтересован как можно быстрее продать квартиры, поэтому будет расхваливать свой дом как самый лучший.  А наши специалисты дадут вам расклад в целом по рынку недвижимости. И если потребуется, организуют экскурсию по строящимся объектам. Кстати, офис «В Барнауле» агентства недвижимости «МИЭЛЬ» сейчас предлагает уникальную услугу – автобусный тур по новостройкам Барнаула. Они проводятся по субботам, на каждом объекте нас встречают представители компаний-застройщиков, показывают квартиры, отвечают на все вопросы потенциальных покупателей. Специалисты офиса «МИЭЛЬ» рассказывают о ситуации на рынке жилья в городе, консультируют по вопросам ипотеки и т. д. В ходе тура человек может забронировать понравившуюся ему квартиру. Прошло уже около 10 туров, в них участвовало около 150 человек. Туры востребованы.

kkk

— Понятно, что вряд ли на эти экскурсии отправляются ради любопытства. Скорее всего, уже с конкретной целью – определиться с вариантом. А ведь говорят – рынок стоит и стоит давно. Кризис.

— Кризис – в головах, как это ни банально звучит. С 2014 года цены на недвижимость неуклонно снижаются. В какие-то периоды — довольно ощутимо, в какие-то — менее. Но тренд на снижение сохраняется. На разные категории жилья это происходит по-разному. В домах старого фонда падение цен может доходить до 30 процентов. В относительно новых домах – до пяти лет – цены остались на прежнем уровне, ну, может, на 1-3 процента снизились. На первичном рынке еще пару лет назад цены росли: на этапе котлована квартиру можно было купить значительно дешевле, на 30-40 процентов, чем когда дом уже построен. Сейчас же нет такой большой разницы в цене, она сократилась до 5-10 процентов.

— Тогда уж лучше я куплю, когда дом будет готов, ну, или почти готов, так меньше риска.

— Но ведь вопрос не только в цене. Для многих важна возможность выбора квартиры – наиболее удачной планировки, на самых популярных этажах. Такие квартиры раскупаются на ранних этапах строительства.

— Но сейчас ведь нет того ажиотажа, какой был еще два-три года назад. В городе, от строителей слышал, 1,5 тысячи непроданных квартир в новостройках. Так что выбор всегда есть.

— Да, но вопрос в том, какой это выбор. Как правило, выбор есть в том, что не пользуется спросом или чего много. Если квартиры — хорошей планировки, в хорошем доме, который находится в удачном месте – их купят очень быстро, поверьте. Например, жилой комплекс «Большая Медведица», который строит компания «Адалин-Строй». Это четыре дома на разных этапах строительства. Первый из них, на Партизанской, 151, вводится в ноябре этого года. Там осталась всего одна непроданная квартира, трехкомнатная. Из 86-ти. Еще два дома – на Партизанской, 149 и Пролетарской, 148 – сдаются в конце 2016 года. В доме на Пролетарской однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры площадью до 60 кв. м. уже проданы. Остались квартиры от 70 до 105 кв. м.

— Получается, «Адалин-Строй» угадал с требованиями потенциальных  покупателей, предлагает именно то, что барнаульцы ждут? Кстати, а как бы вы сформулировали, какое жилье хотят сегодня жители «столицы мира»?

kulakova-44

— Ну, давайте перечислим. Первое – для потенциальных покупателей квартиры всегда важно месторасположение дома. Есть две категории людей: одни любят жить в центре, другие не любят жить в центре. Второе – многие ищут жилье поближе к работе. Частенько квартира на окраине человеку не нужна потому, что домой ему придется добираться по часу через пробки, если он работает в центре.

Пункт третий – качество строительства. На это сейчас многие обращают самое серьезное внимание: из каких материалов строится, по каким технологиям. Сейчас очень востребованы дома, построенные по каркасно-монолитной технологии. У таких домов масса преимуществ. Они быстро возводятся, не уступают по качественным характеристикам  кирпичным, а по цене выигрывают у них. Кирпичные дома всегда дороже на 25-30 процентов. Четвертое – возможность свободной планировки, чтобы сделать квартиру максимально для себя удобной. Правда, это относится к жилью в сегменте «комфорт». У квартир класса «эконом» таких возможностей нет. А люди сейчас очень ценят возможность выбора.

kulakova-8

— «Большая Медведица», о которой вы говорили – это ведь вариант точечной застройки?  А у точечной застройки есть не только плюсы. Крошечная придомовая территория, например, на которой ни детскую площадку не поставишь, ни машины не приткнешь.

— Нет, «Большая Медведица» — это не тот случай, не точечная застройка. Хоть и строится жилой комплекс в центральной части города. Места там достаточно, дворы просторные, есть парковая зона, вопрос с парковками продуман. Квартиры в ЖК как раз класса «комфорт». В том числе и потому, что земельный участок большой, и парковки строятся в достаточном количестве. Например, на два дома построена подземная автостоянка на 150 машиномест. Их можно купить или арендовать.

Квартиры — будь то одно-, двух- или трехкомнатные — представлены в классических и студийных вариантах, когда кухня совмещена с гостиной в единое пространство. Планировочные решения, на мой взгляд, очень тщательно продуманы. Во всех квартирах — просторные прихожие, там можно обустроить гардероб. Также просторны санузлы — не придется голову ломать, куда поставить стиральную машину, войдет ли вдобавок к ванне и душевая кабина. Все поместится. Кстати, и комнаты спланированы квадратными, что облегчает расстановку мебели по своему усмотрению.

К преимуществам квартир в ЖК «Большая Медведица» можно отнести и просторные лоджии с витражным остеклением «в пол». Помещения в квартирах от этого очень светлые. Тройное остекление исключает образование конденсата. Лоджии теплые, с качественной отделкой, со стяжкой пола. Кстати, если есть желание объединить комнату с лоджией, то такие изменения в технической документации возможны на стадии строительства. И, наконец, покупателям предлагается большой выбор квартир по площади – от 30 до 104 «квадратов».

— Насколько жилье класса «комфорт» дороже экономического?

— Да, разница в цене есть, и это объяснимо. Уровень комфорта заметно различается. Но у нас есть предложения, которые позволяют продавать «комфорт» по ценам жилья эконом-класса.

 

kulakova-glavnaya

— То есть, «Адалин-Строю» можно доверять?

— Да, это компания с хорошей историей, она у всех на виду вот уже 20 лет, работает открыто и прозрачно. Поэтому мы и сотрудничаем с ней. Репутация партнера и наша собственная репутация имеют для нас определяющее значение.

Андрей Беспалов.
Фото Андрея Соколова.

Комментарии

Нам важно ваше мнение
Комментариев пока нет! Оставьте первый комментарий!

Ваш e-mail в безопасности Ваш e-mail не будет опубликован на сайте и не будет передан третьим лицам. Обязательные к заполнению поля помечены *